日刊大衆TOP 社会

未来は廃墟に!? 豪華タワーマンションが抱える時限爆弾とは?

未来は廃墟に!? 豪華タワーマンションが抱える時限爆弾とは?

東京は港区など湾岸エリアにそびえたつ、豪華タワーマンション。最近は、上層階と下層階の住民間のヒエラルキー格差や中国人による高層階の買い占めなど、トラブルも散見するようだが、庶民からすると高嶺の花……一度は、眺めのよい景色を堪能してみたいと思う人はい多いはずだ。

そんな、手に入れること自体がステイタスなタワーマンションだが、3月下旬、Twitter上に不穏なツイートが流れ話題になった。湾岸にあるタワーマンションの大規模修繕に関して「見積依頼したスーパーゼネコン5社がすべて辞退した」というのだ。これをきっかけに、マンションの特定や、大規模修繕に対する問題提起や不安がリプライされた。
さらには「最初から無理だとわかってるのに販売会社が設定した安い修繕積立金で、金持ちは高利回り装って転売して脱出していって 、最終的に残存組がツケ回された負担を強いられる構造(一部抜粋)」と、ドキリとさせられるような内容まで投稿されることとなった。

高層マンションの大規模修繕が容易でないのは、想像に難くはないが、このツイートのどこがそこまで怖いのか? そもそもマンションは定期的な修繕が必要で、分譲マンションの所有者はそのために積立をしている。しかし何年もかけて積み立てた修繕金がまったく足りないとしたら? 100以上の世帯が暮らすタワーマンションでは、修繕金の増額といっても、そう簡単に合意できるものではない。時間が経つうちに建物は老朽化し、自分の部屋の資産価値は下落。5000万円のマンションが1500万円になったうえにローンを抱え、逃げるに逃げられない状況になることも考えられるのだ。
また、いまやタワーマンションは全国各地にあるため、この問題が飛び火する可能性も高い。タワーマンションにおける修繕の問題は、ごく一部のものではないのだ。編集部では、そんな“タワーマンションの実際のところ”を、マンション管理のプロに尋ねてみることにした。

「タワーマンションの大規模修繕が難しいのは事実。それは、『ハード』『ソフト』『時代』という3つの問題を同時に抱えるからです」
と話してくれたのは、管理組合コンサルタントで、大規模修繕のサポート実績も持つ、メルすみごこち事務所代表の、深山州氏だ。

深山氏が指摘する3つの問題をまとめると、次のようになる。

1:ハードの問題
建設した施工業者など技術的に工事をできる業者が限られ、工事例が少ない。工期が長めなうえに、強風の影響でさらに長めに取らないといけない。工事が必要かどうか検証するための劣化調査にも莫大な資金がかかる。

2:ソフトの問題
居住者が住みながらの工事で、さらにタワーマンションはお互い様で収められない、個々の権利意識が強い住民が多くなる傾向にある。どうしてもタワーマンションではクレーム対応など工事会社が見えないリスクが多くなります。そのため工事費が高くなり、住民から毎月納めている修繕積立金が少ないと工費が足りなくなってしまう。上層階と下層階との住民の価値観が違うので、合意形成の維持が困難になる。

3:時代の問題
東京五輪を控え新築物件に人材が取られ、工事費も年々上昇している。一般的な大規模修繕でなんと年10%上昇しているというのが業界人の共通話題。

なるほど、これならスーパーゼネコンがしり込みするのも納得できる。しかしながら、問題を放置していても、建物の老朽化は進行するだけ。例えば、自分が住民なら、どうすればいいのだろうか。

次のページで進む老朽化にはどう対処するべきかを解説!
「ハード、時代に関しては、ある意味時間に身を委ねるしかありません。技術の革新や工事実例の積み上げで解決できるかもしれませんし、少なくとも東京五輪までは価格上昇は続きます。重要なのはソフトの面で、まずは、住民団体(管理組合)の執行部である理事会や理事会の諮問機関である修繕委員会の活動を応援すること。彼らも住民のひとりであり、ボランティアとして大きな課題に立ち向かっているので、よほどのことがない限り住民が支える必要があります」(深山氏)

一方で、業界事情に明るい人や政治力の高い住民が理事や委員に就任し、彼らに依存度を高めてしまうと、施工業者との癒着(リベートや便益供与)により、タダでさえ割高になりがちな修繕工事がもっと高くつく危険もあるという。
「業者選定プロセスを注視し、合理的な広報で少しでもリーズナブルな施工ができるように注視することが大切です」(深山氏)

対して、これからタワーマンションを買おうとする人もいるはず。注意点はないだろうか。
「外観で物件の良し悪しを判断することは、ほぼ不可能です。そのため、マンションの財務情報(毎年の会計資料)と長期修繕計画(住民から徴収する修繕積立金の額が妥当か? 修繕工事の計画は妥当か? 修繕積立金は将来どれくらい値上げするのか?)をチェックして、かつ総会資料から理事会の熱心さ(住民の意識の高さや議論の妥当性)を他のマンションと比較して選ぶのがもっとも確実なマンションの買いかた。マンション運営も企業運営も結局人ありき、ということです」(深山氏)

タワーマンションともなると居住者も多く、ひとつの町そのもの。住むエリアで利害も生じるだろう。それが大規模修繕という問題に直面し、ほころびが表面化したといったところか。デベロッパーはここまで予測できなかったのだろうかという疑問も残る。だがいずれにしろ、今後さらに大きな問題として取り上げられる可能性は極めて高い。いま住んでいる人、これから住む人・買いたい人、それぞれに何なんらかの手立てが求められる。羨望の的だった場所は、案外、砂の城なのかもしれないのだ。

●取材協力
マンション管理・修繕コンサルタント
メルすみごこち事務所
http://e-sumigokochi.com/

未来は廃墟に!? 豪華タワーマンションが抱える時限爆弾とは?

この記事が気に入ったら
をしよう

いいね!

@taishujpさんをフォロー

大衆のオススメ


オススメタグ


人気記事ベスト10


日刊大衆公式チャンネル


Copyright(C) 日刊大衆 Futabasha Publishers Ltd. All rights Reserved.